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いろいろな「はてな」に触れるブログ

基本的には自分用メモの公開版です。オピニオンも書いていくかも。

「景気変動」に強い資産とは何か

経済 不動産


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マンション経営は不労所得をつくるのに良い方法だとわかっていつつも、なかなか第一歩を踏み出せない理由として「高額な借入を起こす勇気がもてない」ということがあると思います。

不動産ってコワイですか?

不動産で損をした人の話って、だいたいが

・バブルの不動産高騰期
・金利が高い時期

に購入し、さらなる値上がりを狙った投機的な、つまりバクチのような売買をしていたんですね。

いわゆる「土地神話」といわれる当時あった幻想を信じていたのです。

ですが、「土地神話」という魔法がこのバブル崩壊のおかげで解けたことは、その後にマンション経営を始める人たちにとっては大きなプラス材料となりました。

今では「不動産投資」のメカニズムは下記のように解明されてきています。


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景気が良い時、つまり「バブルの頃」もそれに該当するのですが、特徴としては

・銀行からローンを借りるときの金利が高い=返済額が大きい
・不動産価格は上昇し続けている
・家賃は不景気の頃より若干上昇するがそれほどは上がらない
キャッシュフロー(家賃と返済の差額・収支)は悪く負担が生じる反面、売却時に購入価格より高く売れる期待ができる

といったことが挙げられます。

つまり、「モノ」としての価値=不動産そのものの価値の上げ下げで稼ぐ投資で、株やFXに似ています。

モノで抵当権の設定ができるので、株やFXと違いローンが利用できるということです。

バブル期に高い金額(借入も大きい)で買うので、なかなかリスキーでコワイんですね。当時流行ったのは、「土地は値上がりし続ける」という土地神話により「値上がりを前提とした転売目的」で売買が行われていました。

儲けた人は財産を築きましたが、残念ながらピーク時に買ってしまった人は、物価とともに下り坂を下ってしまったんですね・・・。金利は借り換えで下がりますが、組んだ高い金額のローンは下げてもらうわけにはいきませんので、大変なコトになってしまったのです。

当時は10?台の区分所有のワンルームマンションでも場所によっては6,000万円とか8,000万円なんて値がつくこともあったそうです。


逆に、「今のように不景気の時」はどうでしょうか。

・銀行からローンを借りるときの金利が低い=返済負担が少ない
・不動産価格は全国的に下落している(都市部では下落幅が少ないか横ばい)
・家賃は好不況では大きくかわらないのでキャッシュフローは良い
・不況から脱して景気が上向くと売却益も狙える
・不況のままでも時の不動産価格よりもローン残債が下回っていれば売却益を狙えることもある

という感じです。

どうでしょう、けっこう良いことずくめじゃないですか?(^m^)

特に金利については「ゼロ金利政策」を絶賛実施中ですので、これ以上下がらないというレベルで最高の借り時です。

不動産価格も低いので、借りる金額も少なく済みます。

つまり、「リスクが低い状態で購入できる条件がそろっている」のです。


また、不動産は「人に貸す」ことによって、

・モノとしての価値(=物件価格によるキャピタルゲイン
・カネとしての価値(=家賃収入によるインカムゲイン

両側面を持つ特殊な資産になります。自分が住んでいるとモノとしての価値しかなく、自己居住用は「消費」なんですね。一方、人に貸す用途の場合は「リターンが発生」します。

モノの価値とカネの価値は、相対的な動きをします。モノの値段が上がればカネの値段(貨幣価値)は下がり、貨幣価値が上がればモノの値段は下がります。

つまり、相反する特性を両方持ち合わせた、ある意味「最強の資産」とも言えるのです。

ゼロ金利の時に始めれば、

・金利が上がる時=好景気で物価が上がる時には売れば利益が出る
・金利がそのまま=不景気のままなら、そのまま所有して生命保険代わりや年金代わりとして持ち続ける

というように、どちらの局面に振れてもメリットがあるんですね(*゚▽゚*)


日本の財政赤字は1,000兆円とも言われているので、ハイパーインフレなど起ころうものなら、バブル期以上の値上がりをするでしょうし、その場合は「もともと借りていた金額が小さい」ため売却時の利益は相当なものになります。

以上のように、今のような不景気の時にマンション経営を始めるのは大変オススメなんですね(。・∀・)ノ


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