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いろいろな「はてな」に触れるブログ

基本的には自分用メモの公開版です。オピニオンも書いていくかも。

利率や利回りの感覚は、先入観を無くすべき


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不動産投資を始めるにあたり、相続でもない限りはローンを利用する人が大半です。

そのローンを借りるにあたり、

■借入利率:3%
■借入利率:6%

どちらを選びますか?

と質問しつつ・・・

答えを出すには、これだけでは判断できません。

ちょっと回りくどいアプローチをしますが、

■借入利率3%、返済期間35年・・・500万円借りた場合の総支払利息=約308万円
■借入利率6%、返済期間10年・・・500万円借りた場合の総支払利息=約166万円

というように、同じ金額を借りた場合でも、期間によってはトータルの利息で6%の方が金融機関に持っていかれる分の金額は少ないのです。

つまり、利率によって一概に判断はできません。

人はこういう投資を考える場合、損得勘定を割と「先入観」や「感情」で判断してしまいがちです。つまり、理論武装が甘い状態で、銀行や不動産屋の営業マンに表面的な部分の説明だけで判断させられてしまう。

価格が大きい契約になればなるほど、実は判断力が鈍ってしまうのです。

なぜなら、「よくわからない」から。

次に物件の利回りについてですが、

■物件の表面利回り:4%
■物件の表面利回り:8%

どちらが良いでしょうか?

と、またまた質問しつつも、これだけで判断はできません。

■物件の表面利回り4%、価格3,000万円、家賃10万円、管理費等1万円=実質利回り3.6%
■物件の表面利回り8%、価格900万円、家賃3万円、管理費等2万円=実質利回り1.3%

という、表面利回りと実質利回りに相当な差がある場合もあるのです。

後者は特に築年数30年とかそんなレベルのマンションに多く存在します。

最後に、利率と利回りの組み合わせについて。
■借入利率6%・物件実質利回り3%・手取家賃3万円・完済までの期間が10年
■借入利率3%・物件実質利回り4%・手取家賃8万円・完済までの期間が35年

どちらが良いでしょうか?

答えは、「どちらも良い」です。

前者は毎月の持ち出しは大きいですが、その負担期間は短く、後者よりも早く家賃収入と返済の相殺を解除でき、実質的な収入源を早く確保できます。

後者は毎月の持ち出しは少ないですが、その負担期間は長く、前者よりも実質的な家賃収入を得るタイミングは遅くなるものの、前者より高額の賃料収入を確保できます。

その人の年齢によって、また持つ目的(老後収入のため等)によって、どういう物件をどういう形で持つかは異なります。また、「数字はA物件の方が良いけど立地はB物件の方が好きだからBにしよう!」みたいな、好みや趣向で選ぶ部分もあるでしょう。

また、細かいところまで言うと、設置してあるエアコンや給湯器は何年経過しているモノなのか?とか、ここの立地は海抜高度何メートルなのか?とか、、、

まぁそれはさておき、数字は実際にシミュレートしてみないとわかりませんよね。

シミュレーションしたい購入予定物件などがありましたら、個別に相談乗りますよ(。・∀・)ノ
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