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いろいろな「はてな」に触れるブログ

基本的には自分用メモの公開版です。オピニオンも書いていくかも。

「だからこそ」できるコト

経済 不動産


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不動産投資の情報収集をしていてよく見かけるのは「ド素人サラリーマンでもできるマンション経営」という文句。

コレ実は、サラリーマン「でも」ではなく、サラリーマン「だからこそできる」なんです。

つまり、サラリーマンは、投資用不動産のローンが通りやすいということ。そこいらにいる羽振りの良い社長さんや悠々自適のノマドライフの人は、基本的にはできない、つまりローンが組めないんです。

年収600万のサラリーマンと、年収1,200万の中小企業の社長さん、どちらがローンが通りやすいかというと、年収が社長の半分しかないサラリーマンの方が通りやすいんですね。

投資用マンションの金利って高いと6%台のものもあるんですけど、3%台くらいまでの金利が適用される金融機関ですと下記のような要件でローンを利用できます。

■資本金1億円以上の会社に3年以上勤務している
■固定年収が500万円以上ある

というのが基本的に必要な条件です。

■医師や弁護士等の国家資格を保有している
■固定年収が500万円以上ある

というのもおkです。

ただし500万円というのは最低限のラインで、だいたい700万円くらいはないと融資条件が厳しくなったりします。たとえば資産が1,000万円無きゃダメ(預金や株等の資産がある証明を用意しろ)とか、実家住まいでその家をそのまま相続される予定だとか、何かしらのプラス材料が必要になります。

基本的に投資用マンションの販売会社は提携先の金融機関があり、あらかじめ担保評価も出ています。あとは、購入者の返済能力次第ということです。

自分で銀行を探すとなると、手間と時間を費やすことになる上、審査自体が厳しくなります。であれば、提携ローンを利用して、めんどくさい手続きも販売会社に任せてしまう方がノーブルです。

フットワークの軽い業者なら、委任状で住民票や課税証明等も役所へ取りにいってくれたりしますので、「お客様」として甘えてしまいましょう。

ちなみに、自分が住むマンションを買うためのローンは、年収300万でも組めます。

■元手があるから、それを運用しよう

というのは実は

■必ずしも正しくない

んですね。

■元手が無いから(もしくは使いたくないから)、他人資本を利用しよう

というのが、プロの間でもよく用いられる賢い選択です。

資産があって運用だけで生計を立てている資産家は、元々持っている資産が莫大なので、ものすごい低い利回りの安定した金融商品に「分散」して「減らさないようにする」と同時に「増やしている」のです。

元が大きいので、それが1%の利回りしかなかったとしても、それで十分だったりします。

■資産10億円を年利1%で運用→年間1,000万円の利息(年収)

というワケです。

ただ、持っていない人がほとんどです。

これから将来に向けて資産形成する年齢・世代だからこそ、他人資本であるローンを活用できるということ、この「特権」を活かさない手はありません。

最後に、これは安心材料ですが、

■万が一返済ができなくなっても、買ったマンションが回収されるだけ

です。

大事なことなのでもう一度、

■万が一返済ができなくなっても、買ったマンションが回収されるだけ

なんですね。

ローンを組む時は、購入する投資用のマンション、つまり自分が住みもしないマンションにしか抵当権を設定しません。

ですので、返済が苦しくなって滞納が続いてもうどうしようもないっていう時でも、給与が差し押さえられたり、自宅や家財を差し押さえられたり、嫁がソープで働いたり、そんなことにならずに済むのです。

ただ、クレジットカードと同じように滞納歴はしばらく信用情報として残りますが、日常生活を送る上での大きな支障は発生しません。

そういう意味では、不動産のハードルって意外と低いのではないでしょうか?


【関連本】

割とグレーな部分を渡り歩いてる著者が垣間見える感じだけど参考になる部分も多い本。