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いろいろな「はてな」に触れるブログ

基本的には自分用メモの公開版です。オピニオンも書いていくかも。

新築か?中古か?どっち?


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「新築と中古はどっちがいいの?」っていう疑問や議論は昔から絶えません。

「新築は買った瞬間に中古になるから割高だ」と思うなら築1年の同じようなスペックのマンションの相場価格まで値切ればいいだけなので、実は割高だという観点ではさほど問題はありません。

新築は1棟を売りさばいていかなきゃいけないので、売る側の立場からすると値引いてでも早めに完売してしまった方がいいんですよね。

新築は設備が新品なので、実費で気にするべきエアコンや給湯器の寿命がMAXのゲージからスタートするという点では有利です。

中古は設備や躯体の耐用年数が短くなっているという実費経費の点で言えば、新築より早くその負担を負う機会が訪れるでしょう。

一方で、減価償却計算を「短期間で大きく」計上できるため、サラリーマンの立場の人なんかは給与にかかる所得税の還付や住民税の減税効果がある点で有利です。

ただ、あんまり古すぎて耐用年数が残ってないとなると、節税のメリットが薄れてしまいますので、設備の耐用年数「15年」を目安に、古すぎない物件を選ぶことをおすすめします。

築5年のマンションを10年だけ所有して10年経って節税効果が薄れたら売ったり買い換えたりする、というように不動産に費やす頭と時間と労力を持って精力的に取り組むのであれば、中古が良いでしょう。

古すぎるのを買うなら、生活保護受給者を対象に貸すような明確な目的を持って、家賃5万取れる1,000万円以下のマンションを買いましょう。ある意味堅実に賃料収入を見込めます。

どれが良いかというのは、各々の立場や年齢や将来そのマンションをどうするつもりなのかという部分によって変わりますので、それぞれの長所と短所を把握して判断してくださいとしか言いようがありません。

ちなみに、営業マンはどっちかをハッキリした物言いで推してきます。その方が信頼を獲得して成約にもっていきやすいですからねぇw

営業マンは決まればインセンティブが多ければゼロが6個もつくようなケタでもらえますから、熱意や根性をむき出しにしますし(それをお客さんは自分に向けられたものと思って感心してる場合もあるのでおもしろいものです)、時にしつこくウザく嫌われて苦情になります。

さてさて本題に戻りますけど、入手時の取引様態も関係してきます。

■新築・・・売主物件、仲介手数料は不要、頭金・購入諸費用値引きも概ね可能
■中古・・・仲介物件、仲介手数料が必要、頭金・購入諸費用は出さないといけない

という場合が多いです。
中古の方が実費かかっちゃうんですね。

ちなみに「仲介手数料」っていうのは、「売買価格の3%+6万円(税別)」です。
(厳密にはそれが上限、キャンペーンと称して安くしてる場合もあり)

中古の場合は銀行が査定を低く見積もりがちなので、借りたい分借りられない場合も多々あります。銀行によっては金利も新築より高く設定されたりします。

一方で、業者が中古を1棟で仕入れて再分譲している場合などは、中古の良さを活かしつつ新築のような入手も可能だったりします。

最近は、リーマンショックで事業主がつぶれてしまい、完成したにもかかわらず数年間販売されず放置されていた物件なんかもあったりしますので狙い目ですね。


【関連本】

セミナーも多数開催している会社の社長さん。
業界をよく知る人間から見てもオススメの一書。