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いろいろな「はてな」に触れるブログ

基本的には自分用メモの公開版です。オピニオンも書いていくかも。

不動産投資が都心ワンルームマンション一択の理由

経済 不動産


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不動産投資が

■都心
■ワンルーム(最近では1Kが主流ですが総称してワンルームと呼びます)

の一択である理由。

それは、

■人口の絶対数が日本で最も多いのが東京都(の中でも23区)
■その中でも単身者世帯が激しく増加していること(少子化で人口減ってるのに!)
■なのに単身者向けのワンルームマンションの供給が相対的に少ないこと

まあファミリーマンションの方が売るの楽だし儲かるからってんで、大手はワンルームなんてあんまり供給しません。

単身者人口は「国立社会保障・人口問題研究所」という厚労省系のシンクタンクでは、1995年から2020年までの統計と予測として東京都の単身者世帯は189万世帯から271万世帯にまで増えると発表しています。

■企業の本社が集中しているのは東京
■大学のメインキャンパスが集中しているのも東京

ということを考えれば必然です。

■単身者(若年層)はだいたい賃貸に住む(持ち家では無いという意味で)
■そもそも今の若年層は非正規雇用も多いのでローンで自宅を買えない
■選択肢が「借りる」一択なので、ワンルームを貸せる立場の人はウハウハである
■結婚しない(できないw)人が増えている

ファミリー世帯は1995年に189万世帯、2020年予測では157万世帯と減っています。
需給がミスマッチなんですね。よく言われる「マンションが余っている」っていうのは、どうやらファミリーマンションのことっぽいです。

よほどの金持ちでないかぎり、都心でファミリーマンションなんて買わないでしょ。某大手不動産会社の超一等地のファミリーマンションなんて、完成から何年経ってもいまだに「好評分譲中」ですよ。

ワンルームって、新築が建つとすぐ満室になってますし、需要はかなりある感じです。人気が無いのは収納が無いだとか、バルコニーが無いだとか、洗濯機置き場が無いだとか・・・。バス・トイレ一緒のワンルームも賃料水準はセパレートに劣りますけど、稼働率は決して低くありません。

ということもあって、ワンルームは中古になっても投資的価値があるので売りやすいです。

また、投資用マンションは管理組合の意見がまとまりにくいため、建て替えがしにくいですけど、貸して賃料を得る目的から考えると建て替えコストを考えずに済むので逆に良いです。

昭和56年の新耐震基準以降(建築確認年月日とタイムラグがあるけど、昭和58年完成物件あたりからは安心できるかも)であれば、地震対策で建て替える必要もないですし。

ただし、湾岸エリアの埋立地は液状化リスクがあるので注意。
さらに、津波のリスクもゼロではないので東京湾から津波が川を逆流してきそうなエリアは要注意です。


【関連本】

もしドラ」の便乗本。